26 de marzo de 2017
Todo lo que hay que saber para elegir un crédito hipotecario
Es muy diversa la oferta de tasas, plazos y requisitos. Los bancos públicos lideran, pero crece la competencia entre privados. La inflación, la clave del sistema

Los nuevos créditos hipotecarios -que apunta a la clase media- generan gran expectativa en el sector inmobiliario y especialmente a los que aspiran al sueño de la casa propia. Se multiplica la oferta por parte de bancos públicos (Nación, Provincia y Ciudad) y privados (Santander, Galicia, Macro, Hipotecario, BBVA y Supervielle, entre otros), la coexistencia de distintas fórmulas para indexar las cuotas, plazos, montos y requisitos representa un enigma para los potenciales candidatos.

El menú para elegir es tan amplio que es posible encontrar plazos de hasta 30 años y cuotas por cada millón de pesos otorgados que oscilan entre los $4.600 y $7.800. Pero son cifras provisorias y en constante evolución, porque casi todos los bancos ensayan nuevas fórmulas en un mercado cada vez más competitivo. Sin ir más lejos, la semana pasada las tres entidades públicas anunciaron que extenderán sus líneas de crédito a 30 años a partir de abril, para bajar el valor de las cuotas iniciales.Además, en Capital y Provincia impulsarán leyes para reducir el impacto de Ingresos Brutos en las tasas.

Estoúltimo no es un dato menor. Ingresos Brutos representa entre el 15% y 20% del valor de las cuotas actuales, que se descontaríanuna vez que se aprueben las leyes en las respectivas legislaturas. Una fuente del sector dio con ejemplo una cuota de $7.500, que incluye un ajuste de capital (por inflación) y la tasa que cobra el banco. "Sobre esta base y como Ingresos Brutos sólo aplica al capital, su eliminación representará una baja en la cuota de $1.000”, dijo. Tal reducción abarcaría a los créditos ya otorgados como a los nuevos, según coinciden los entendidos.

Tales modificaciones estimulan una demanda contenida por la ausencia de financiamiento para la compra de propiedades. Con la desaceleración de la inflación y los estímulos oficiales están dando resultados: en el último año, especialmente desde el lanzamiento de los créditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que permite indexar las cuotas por inflación más una tasa, traccionó el mercado inmobiliario.

De enero a diciembre de 2016, las hipotecas otorgadas en el sistema financieron pasaron de casi $400 millones a $2.360 millones por mes. Y el porcentaje de los créditos UVA representaban en febrero el 44% del total, según estadísticas del Banco Central (ver infografía página 15). Bancos e inmobiliarias remarcan que la fórmula UVA tiene el condimento de ser sustentable en el tiempo, ya que posibilita la toma de fondos en el sector privado para destinarlo a hipotecas.

“La masa de fondos total –entre públicos y privados– implica que se volcarán alrededor de $90.000 millones a la compra de propiedades”, indica Germán Gómez Picasso, director de la consultora Reporte Inmobiliario. El mes pasado en Capital, subraya este experto, el 22% de las operaciones de compra venta se realizaron con hipotecas. “Es la mejor noticia que tuvo el mercado en los últimos 15 años”, dice. Y añade que esto es sólo el comienzo: “Casi todos los bancos están rearmando su infraestructura comercial para ofrecer créditos, que desde hace mucho tiempo habían desactivado”.

En un ranking provisorio, los más activos en el otorgamiento de UVA son el Banco Nación, el Santander, Provincia, Ciudad, Galicia, Macro y el Hipotecario. Otra variante común es la aplicación de una tasa fija por plazos más cortos, como ofrecen el HSBC y el BBVA. El producto estrella del HSBC, por ejemplo, es la financiación a 10 años con una tasa fija del

16%, por un monto máximo de $3,6 millones. El plazo puede duplicarse, pero aplicando una tasa variable. “Ya trabajamos con UVA y nos fue bien, pero pasamos a los créditos con tasas combinadas que tienen muy buena aceptación”, explica Carlos Cánova, gerente de Producto de la entidad.

El BBVA, que otorga hipotecas a una tasa fija del 19% pero que está elaborando una propuesta bajo el formato UVA al 5,9%, y también ofrece créditos del Procrear. Las tasas fijasse otorgan a plazos de hasta 10 años y, en rigor, es una apuesta implícita de las entidades la la baja de la inflación.“La tasa no varía, aunque los precios se disparen por encima de la tasa pactada”, añadió Cánova.

En el mercado recomiendan no sacar conclusiones apresuradas.Existen muchosfactores, no sólo la tasa.De hecho, la más alta del mercado es la que ofrece el Santander: casi 7%. Y la entidad no para de alardear de que lidera entre los privados (con 910 créditos hipotecarios UVA liquidados desde junio a la fecha, por un total de $1.242,8 millones) la tercera parte del sistema: $4.100 millones, según datos del Banco Central. “La realidad es que la cantidad de solicitudes nos sorprendió. Esto es 10 veces por encima de las expectativas”, afirma Daniela Contarino, jefa de Préstamos Hipotecarios del Santander.

“La demanda está muy por encima de la oferta”, estima Gómez Picasso.El sector financiero, luego de los anuncios oficiales para recrear un mercado de hipotecas razonable para la clase media, trabaja contrarreloj para sumarse a la movida.Por caso, elICBC lanzará en abril una línea UVApor un monto maximo de $4 millones, con una tasa del 7% a 15 años. El banco proyecta colocar $1.200 millones en hipotecas y la expectativa es colocarse en el podio de la pelea.

¿Cuál es el objetivo? Lucas Rodriguez Mir, gerente de Préstamos de Banca Minorista de ICBC, responde que “los créditos están orientados básicamente a las cuentas sueldos. El objetivo es fidelizar y ganar nuevos clientes. Con la inflación en baja, los créditos nos permiten completar la familia de productos”, dijo.

No todo es color de rosa.Desde el mercado inmobilario razonan que la reapertura del crédito es una buena noticia pero que los trámites demoran demasiado en concretarse, lo que dificulta el cierre de las operaciones, sobre todo en las propiedades usadas. El presidente delCentro de Corredores Inmobiliarios, Armando Pepe, explica que las entidades demoran entre 45 y 90 días para liquidar un préstamo y efectuar la escritura.“En la compra de departamentos nuevos, no hay tanto problema.Pero en las unidades usadas, como están supeditadas a otras operaciones, es muy dificultoso. Habría que acortar los plazos y los bancos deben dinamizar los trámites del crédito”, dice.

“Desde hace 15 años que no hay crédito. No podemosm pretender que un cliente salga de un día para el otro con la carpeta aprobada. Una hipoteca es un proceso complicado y recién ahora los bancos están rearmando su infraestructura comercial para atender la demanda”, responde Gómez Picasso. La mejor noticia, agrega, es que la tendencia cambió en un país con déficit de viviendas crónico.

Un trámite que demora 3 meses

 

En un mercado incipiente como es el crédito hipotecario, los entendidos recomiendan analizar varios factores antes de tomar una decisión. “Lo primero que hay que ver es el costo del crédito y la tasa inicial de la cuota”, dice Armando Pepe, del Centro de Corredores Inmobiliarios.Esas tasas, por las cuales se indexan parte de las cuotas (el capital va por inflación) oscilan entre 3,5% y 7%. Para relativizar su importancia, Pepe señala que “el Santander, que tiene la tasa más alta, fue el que otorgó la tercera parte del total de los créditos UVA”.

Además de esto, “hay que evaluar el tiempo de reacción del banco, el monto máximo, el plazo, los requisitos que se exigen, cómo se computa el ingreso familiar y los servicios adicionales que el deudor debe adquirir a cambio del crédito”, añadió.

No es un tema menor.Desde los bancos aclararon que el crédito hipotecario no es un producto muy rentable.Pero sí acrecienta su importancia al estar acompañado de otros productos paralelos, como cuentas sueldos, tarjetas de crédito y seguros.

Hay otros elementos a considerar al momento de tomar una decisión, por caso, los gastos de escribanía que cobra cada banco y los gastos de gestión del crédito. Por tal motivo, Pepe aconseja que un interesado debería comenzar la gestión de la hipoteca intentando precalificar en más de una entidad. “Con la precalificación, recién ahí lo mejor es salir a buscar la propiedad y la reserva”, remarca. Porque desde el momento de la seña empieza otro recorrido.“Después hay que entregar al banco una serie de papeles para lograr la aprobación, como el reglamento de propiedad y el plano de subdivisión (si es un departamento) y la fotocopia del título”.

Con esos documentos, el banco recién ahí envía al tasador para evaluar el precio de la propiedad. Traspasado ese umbral, “el siguiente paso es la asignación del escribano -por parte del banco- y el trámite de la hipoteca”. Una queja recurrente en el sector inmobiliario es que hay mucha demora de los bancos entre la solicitud del crédito y su liquidación:“entre una punta y otra del trámite puede tardar 90 días.Los bancos tardan entre 30 y 45 días en enviar al tasador”, ejemplifica Pepe.

Desde el sector financiero reconocen que están adecuando sus estructuras para responder a la alta demanda de consultas. “Están desbordados porque todo es muy reciente.Incluso, muchas entidades no tienen siquiera folletos explicativos para la solicitud de un crédito.

Germán Gómez Picasso, director de la consultora Reporte Inmobiliario, armó su propia agenda de prioridades.“En primer lugar -dice- lo que hay que analizar son las tasas y las condiciones de cada banco para la solicitud del crédito.Después, en base a los requisitos, es recomendable analizar la posibilidad real de que me otorguen el crédito”, enumera.

Si todo avanza como se supone, el paso siguiente es “salir a buscar inmuebles que sean aptos para créditos hipotecarios.Terminada esa búsqueda, lo que viene es juntar toda la documentación requerida por el banco para presentarla. Y, finalmente, con el crédito preacordado salir a señar la propiedad”.

Así las cosas, frente al aluvión de ofertas de nuevos créditos para la clase media, lo más aconsejable es poner todo en la balanza y apostar en varias direcciones.Tal como se dijo, los bancos públicos ofrecen las tasas más bajas de la actualidad.Pero como contrapartida, las exigencias y los requisitos son mayores.Por caso, como es lógico, el Banco Nación exige que los créditos se destinen para “vivienda única y de uso permanente”.

El último elemento es observar cómo prosperan los proyectos en Capital y Provincia para reducir Ingresos Brutos en las cuotas hipotecarias.



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